Makalah Istishna’ (Muamalah) ~ KARYA KAMAL

Makalah muamalah

Istishna’

Editor:

Mustopa Kamal

Hukum Tata Negara

fakultas syariah dan hukum

UIN SUSKA RIAU

2015

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Akad istishna’ merupakan produk lembaga keuangan syariah, sehingga jual beli ini dapat dilakukan di lembaga keuangan syariah. Semua lembaga keuangan syariah memberlakukan produk ini sebagai jasa untuk nasabah, selain memberikan keuntungan kepada produsen juga memberikan keuntungan kepada konsumen atau pemesan yang memesan barang. Sehingga lembaga keuangan syariah menjadi pihak intermediasi dalam hal ini.

Dalam perkembangannya, ternyata akad istishna lebih mungkin banyak digunakan di lembaga keuangan syariah dari pada salam. Hal ini disebabkan karena barang yang dipesan oleh nasabahatau konsumen lebih banyak barang yang belum jadi dan perlu dibuatkan terlebih dahulu dibandingkan dengan barang yang sudah jadi. Secara sosiologis barang yang sudah jadi telah banyak tersedia di pasaran, sehingga tidak perlu dipesan terlebih dahulu pada saat hendak membelinya. Oleh karena itu pembiayaan yang mengimplementasikan istishna’ bisa menjadi salah satu solusi untuk mengantisipasi masalah pengadaan barang yang belum tersedia.

B. RUMUSAN MASALAH

1. Pengertian istishna’

2. Apa saja dasar hukum istisna

3. Hak dan kewajiban para pihak istishna’

4. Ilustrasi dialog

5. Isi kontrak istishna’

C. TUJUAN

1. Mengetahui pengertian istishna’

2. Mengetahui dasar hukum istishna’

3. Mengetahui hak dan kewajiban para pihak istishna’

4. Mengerti bagaimana dialog beristishna’

5. Mengetahui isi kontrak istishna’

KATA PENGANTAR

Assalamu ‘Alaikum Wr. Wb.

Alhamdulillahi Rabbil ‘Alamin... puji dan syukur kita panjatkan kepada Allah SWT, yamg telah membentangkan jalan keselamatan buat insan dan menerangi mereka dengan pelita yang terang benderang. Shalawat dan Salam atas Nabi Muhammad SAW yang membawa petunjuk buat kehidupan manusia di dunia dan di akhirat. Demikian pula, ucapan keselamatan atas keluarga, sahabat dan pengikut beliau sampai hari kiamat.

Alhamdulillah akhirnya makalah ini dapat terselesaikan , saya menyadari bahwa makalah ini masih sangat jauh dari kata sempurna, oleh karna itu saya sangat berterima kasih apabila ada kritik dan saran yang membangun dari semua pihak, semoga makalah ini bermanfaat bagi kita semua.

Wassalamu ‘alaikum Wr. Wb.

BAB II

PEMBAHASAN

A. PENGERTIAN ISTISHNA’

Istishna' (استصناع) adalah bentuk ism mashdar dari kata dasaristashna'a-yastashni'u (اتصنع - يستصنع). Artinya meminta orang lain untuk membuatkan sesuatu untuknya. Dikatakan : istashna'a fulan baitan, meminta seseorang untuk membuatkan rumah untuknya.[1][1]

Sedangkan menurut sebagian kalangan ulama dari mazhab Hanafi, istishna' adalah (عقد على مبيع في الذمة شرط فيه العمل). Artinya,sebuah akad untuk sesuatu yang tertanggung dengan syarat mengerjakaannya. Sehingga bila seseorang berkata kepada orang lain yang punya keahlian dalam membuat sesuatu,"Buatkan untuk aku sesuatu dengan harga sekian dirham", dan orang itu menerimanya, maka akad istishna' telah terjadi dalam pandangan mazhab ini.[2][2]

Senada dengan definisi di atas, kalangan ulama mazhab Hambali menyebutkan (بيع سلعة ليست عنده على وجه غير السلم). Maknanya adalah jual-beli barang yang tidak (belum) dimilikinya yang tidak termasuk akad salam. Dalam hal ini akad istishna' mereka samakan dengan jual-beli dengan pembuatan (بيع بالصنعة).[3][3]

Namun kalangan Al-Malikiyah dan Asy-Syafi'iyah mengaitkan akad istishna' ini dengan akad salam. Sehingga definisinya juga terkait, yaitu (الشيء المسلم للغير من الصناعات), yaitu suatu barang yang diserahkan kepada orang lain dengan cara membuatnya. [4][4]

Jadi secara sederhana, istishna' boleh disebut sebagai akad yang terjalin antara pemesan sebagai pihak 1 dengan seorang produsen suatu barang atau yang serupa sebagai pihak ke-2, agar pihak ke-2 membuatkan suatu barang sesuai yang diinginkan oleh pihak 1 dengan harga yang disepakati antara keduanya.

B. PERBEDAAN PENDAPAT TERHADAP ISTISHNA'

Ulama' fiqih sejak dahulu telah berbeda pendapat dalam permasalahan ini ke dalam beberapa pendapat:

Pendapat pertama: Istishna' ialah akad yang tidak benar alias batil dalam syari'at islam. Pendapat ini dianut oleh para pengikut mazhab Hambali dan Zufar salah seorang tokoh mazhab Hanafi. (Al Furu' oleh Ibnu Muflih 4/18, Al Inshaf oleh Al Murdawi 4/300, Fathul Qadir oleh Ibnul Humaam 7/114 & Al Bahrur Raa'iq oleh Ibnu Nujaim 6/185). Ulama' mazhab Hambali melarang akad ini berdalilkan dengan Hadits Hakim bin Hizam radhiallahu 'anhu:

لاَ تَبِعْ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ

"Janganlah engkau menjual sesuatu yang tidak ada padamu." (Riwayat Ahmad, Abu Dawud, An Nasa'i, At Tirmizy, Ibnu Majah, As Syafi'i, Ibnul Jarud, Ad Daraquthny, Al Baihaqy 8/519 dan Ibnu Hazem)

Pada akad istishna' pihak ke-2 yaitu produsen telah menjual barang yang belum ia miliki kepada pihak pertama, tanpa mengindahkan persyaratan akad salam. Dengan demikian, akad ini tercakup oleh larangan dalam hadits di atas. (Al Furu' oleh Ibnu Muflih 14/18 & Al Bahrur Raa'iq oleh Ibnu Nujaim 6/185.)

Sebagaimana mereka juga beralasan: Hakikat istishna' ialah menyewa jasa produsen agar ia mengolah barang miliknya dengan upah yang disepakati. (Fathul Qadir oleh Ibnul Humaam 7/114)
Pendapat kedua: Istishna' adalah salah satu bentuk akad salam, dengan demikian akad ini boleh dijalankan bila memenuhi berbagai persyaratan akad salam. Dan bila tidak memenuhi persyaratan salam, maka tidak dibenarkan alias batil. Ini adalah pendapat yang dianut dalam mazhab Maliki & Syafi'i. (Mawahibul Jalil oleh Al Hatthab 4/514, Al Muqaddmat Al Mumahhidaat 2/193, Al Muhazzab oleh As Syairozi 1/297, Raudhatut Thalibin oleh An Nawawi 4/26.) Ulama' yang berfatwa dengan pendapat kedua ini berdalilkan dengan dalil-dalil yang berkaitan dengan akad salam.

Bila demikian adanya, berdasarkan pendapat ke dua ini, maka dapat disimpulkan bahwa bila pihak 1 (pemesan) tidak mendatangkan bahan baku, maka berbagai persyaratan salam harus dipenuhi.

Akan tetapi bila pihak 1 (pemesan) mendatangkan bahan baku, maka yang terjadi adalah jual/sewa jasa dan bukan salam, maka berbagai persyaratan pada akad sewa jasa harus dipenuhi, diantaranya yang berkaitan dengan tempo pengkerjaan, dan jumlah upah.

Pendapat ketiga: Istishna' adalah akad yang benar dan halal, ini adalah pendapat kebanyakan ulama' penganut mazhab Hanafi dan kebanyakan ulama' ahli fiqih zaman sekarang. (Al Mabsuth oleh As Sarakhsi 12/138, Fathul Qadiroleh Ibnul Humaam 7/114, & Al Bahrur Raa'iq oleh Ibnu Nujaim 6/185, Suq Al Auraaq Al Maaliyah Baina As Sayari'ah Al Islamiyyah wa An Nuzhum Al Wad'iyyah oleh Dr Khursyid Asyraf Iqbal 448)

C. RUKUN DAN SYARAT AKAD ISTISHNA’

Berikut ini adalah rukun dan syarat-syarat akad istishna’ :

1. Transaktor

Transaktor adalah pihak pemesan yang diistilahkan denganmustashni' (المستصنع) sebagai pihak pertama. Pihak yang kedua adalah pihak yang dimintakan kepadanya pengadaaan atau pembuatan barang yang dipesan, yang diistilahkan dengan sebutan shani' (الصانع).

Kedua transaktor disyaratkan memiliki kompetensi berupa akil baligh dan memiliki kemampuan untuk memilih yang optimal seperti tidak gila, tidak sedang dipaksa dan lain-lain yang sejenis. Adapun dengan transaksi dengan anak kecil, dapat dilakukan dengan izin dan pantauan dari walinya. Terkait dengan penjual, DSN mengharuskan penjual agar penjual menyerahkan barang tepat pada waktunya dengan kualitas dan jumlah yang telah disepakati. Penjual dibolehkan menyerahkan barang lebih cepat dari waktu yang telah disepakati dengan syarat kualitas dan jumlah barang sesuai dengan kesepakatan dan ia tidak boleh menunutut tambahan harga.

Dalam hal pesanan sudah sesuai dengan kesepakatan, hukumnya wajib bagi pembeli untuk menerima barang istishna’ dan melaksanakan semua ketentuan dalam kesepakatan istishna’. Akan tetapi, sekiranya ada barang yang dilunasi terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan kesepakatan, pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau membatalkan akad.

2. Objek Istishna’

Barang yang diakadkan atau disebut dengan al-mahal (المحل) adalah rukun yang kedua dalam akad ini. Sehingga yang menjadi objek dari akad ini semata-mata adalah benda atau barang-barang yang harus diadakan. Demikian menurut umumnya pendapat kalangan mazhab Al-Hanafi.[5][10]

Namun menurut sebagian kalangan mazhab Hanafi, akadnya bukan atas suatu barang, namun akadnya adalah akad yang mewajibkan pihak kedua untuk mengerjakan sesuatu sesuai pesanan. Menurut yang kedua ini, yang disepakati adalah jasa bukan barang.[6][11]

Syarat-syarat objek akad menurut Fatwa DSN MUI, yaitu :

a. Harus dapat dijelaskan spesifikasinya.

b. Penyerahannya dilakukan kemudian.

c. Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan

d. Pembeli (mustashni’) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya.

e. Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan barang sejenis sesuai kesepakatan

f. Memerlukan proses pembuatan setelah akad disepakati

g. Barang yang diserahkan harus sesuai dengan spesifikasi pemesan, bukan barang missal.

3. Shighah (ijab qabul)

Ijab qabul adalah akadnya itu sendiri. Ijab adalah lafadz dari pihak pemesan yang meminta kepada seseorang untuk membuatkan sesuatu untuknya dengan imbalan tertentu. Dan qabul adalah jawaban dari pihak yang dipesan untuk menyatakan persetujuannya atas kewajiban dan haknya itu.

Pelafalan perjanjian dapat dilakukan dengan lisan, isyarat (bagi yang tidak bisa bicara), tindakan maupun tulisan, bergantung pada praktik yang lazim di masyarakat dan menunjukan keridhaan satu pihak untuk menjual barang istishna’ dan pihak lain untuk membeli barang istishna’. Istishna tidak dapat dibatalkan, kecuali memenuhi kondisi [7][12] :

a. Kedua belah pihak setuju untuk membatalkannya

b. Akad batal demi hukum karena timbul kondisi hukum yang dapat menghalangi pelaksanaan atau penyelesaian akad.

Ø Berakhirnya akad istishna

Kontrak istishna bias berakhir berdasarkan kondisi kondisi berikut:

1. Dipenuhinya kewajiban secara normal oleh kedua belah piahk,

2. Persetujuan bersama kedua belah pihak untuk menghentikan kotrak

3. Pembatalan hokum kontrak ini jika muncul sebab yang masuk akal untuk mencegah dilaksanakannya kontrak atau penyelesaiannya, dan masing masing pihak bisa menuntut pembatalannya.

D. DASAR HUKUM ISTISHNA’

Akad istishna' adalah akad yang halal dan didasarkan secara sayr'i di atas petunjuk Al-Quran, As-Sunnah dan Al-Ijma' di kalangan muslimin.

Al-Quran

وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبا

Allah telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba. (Qs. Al Baqarah: 275)

Berdasarkan ayat ini dan lainnya para ulama' menyatakan bahwa hukum asal setiap perniagaan adalah halal, kecuali yang nyata-nyata diharamkan dalam dalil yang kuat dan shahih.

As-Sunnah

عَنْأَنَسٍ رضي الله عنه أَنَّ نَبِىَّ اللَّهِ ص كَانَأَرَادَ أَنْ يَكْتُبَ إِلَى الْعَجَمِ فَقِيلَ لَهُ إِنَّ الْعَجَمَ لاَيَقْبَلُونَ إِلاَّ كِتَابًا عَلَيْهِ خَاتِمٌ. فَاصْطَنَعَ خَاتَمًا مِنْفِضَّةٍ.قَالَ:كَأَنِّى أَنْظُرُ إِلَى بَيَاضِهِ فِى يَدِهِ. رواه مسلم

Dari Anas RA bahwa Nabi SAW hendak menuliskan surat kepada raja non-Arab, lalu dikabarkan kepada beliau bahwa raja-raja non-Arab tidak sudi menerima surat yang tidak distempel. Maka beliau pun memesan agar ia dibuatkan cincin stempel dari bahan perak. Anas menisahkan: Seakan-akan sekarang ini aku dapat menyaksikan kemilau putih di tangan beliau." (HR. Muslim)

Perbuatan nabi ini menjadi bukti nyata bahwa akad istishna' adalah akad yang dibolehkan. [8][5]

Al-Ijma'

Sebagian ulama menyatakan bahwa pada dasarnya umat Islam secara de-facto telah bersepakat merajut konsensus (ijma') bahwa akad istishna' adalah akad yang dibenarkan dan telah dijalankan sejak dahulu kala tanpa ada seorang sahabat atau ulamakpun yang mengingkarinya. Dengan demikian, tidak ada alasan untuk melarangnya. [9][6]

Kaidah Fiqhiyah

Para ulama di sepanjang masa dan di setiap mazhab fiqih yang ada di tengah umat Islam telah menggariskan kaedah dalam segala hal selain ibadah:

الأصل في الأشياء الإباحة حتى يدل الدليل على التحريم

Hukum asal dalam segala hal adalah boleh, hingga ada dalil yang menunjukkan akan keharamannya.

Logika

Orang membutuhkan barang yang spesial dan sesuai dengan bentuk dan kriteria yang dia inginkan. Dan barang dengan ketentuan demikian itu tidak di dapatkan di pasar, sehingga ia merasa perlu untuk memesannya dari para produsen.

Bila akad pemesanan semacam ini tidak dibolehkan, maka masyarakat akan mengalamai banyak kesusahan. Dan sudah barang tentu kesusahan semacam ini sepantasnya disingkap dan dicegah agar tidak mengganggu kelangsungan hidup masyarakat.[10][7]

E. HAKEKAT AKAD ISTISHNA’

Ulama mazhab Hanafi berbeda pendapat tentang hakekat akad istishna' ini. Sebagian menganggapnya sebagai akad jual-beli barang yang disertai dengan syarat pengolahan barang yang dibeli, atau gabungan dari akad salam dan jual-beli jasa (ijarah).[11][8] Sebagian lainnya menganggap sebagai 2 akad, yaitu akad ijarah dan akad jual beli. Pada awal akad istishna', akadnya adalah akad ijarah (jualjasa). Setealh barang jadi dan pihak kedua selesai dari pekerjaan memproduksi barang yang di pesan, akadnya berubah menjadi akad jual beli.[12][9]

Nampaknya pendapat pertama lebih selaras dengan fakta akad istishna'. Karena pihak 1 yaitu pemesan dan pihak 2 yaitu produsen hanya melakukan sekali akad. Dan pada akad itu, pemesan menyatakan kesiapannya membeli barang-barang yang dimiliki oleh produsen, dengan syarat ia mengolahnya terlebih dahulu menjadi barang olahan yang diingikan oleh pemesan.

F. HAK dan KEWAJIBAN PIHAK ISTISHNA’

1. Pihak pertama dalam hal ini PENJUAL wajib dan dengan ini menyetujui untuk memberikan ganti rugi kepada pihak kedua dalam hal ini PEMBELI atas segala kerugian apabila terdapat cacat pada barang pesanan sebagai kelalaian pihak pertama.

2. Pihak kedua dalam hal ini PEMBELI wajib dan menyetujui untuk melakukan pembayaran cicilan kepada pihak pertama dalam hal ini PENJUAL untuk membayar cicilan tepat waktu dan besaran cicilan, misalnya sebesar Rp. 2.500.000/minggu selama dua bulan.

3. Pihak Pembeli mempunyai hak untuk memperoleh jaminan dari penjual atas:

1. Jumlah yang telah di bayarkan dan

2. Penyerahan barang pesanan sesuai dengan spesifikasi dan tepatwaktu.

G. DIALOG BERISTISHNA’

Dialog beristishna’ sama halnya seperti akad istishna’, akad istishna adalah akad jual beli dimana seorang pembeli memesan suatu barang kepada prosuden yang juga bertindak sebagai penjual, dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang di sepakati, dan harga barang tidak dapat berubah selama jangka waktu akad dengan cara pembayarannya dapet berupa pembayaran dimuka, cicilan, atau dapat ditangguhkan dalam jangka waktu tertentu.

Begitu akad disepakati, maka akan mengikat para pihak yang bersepakat dan pada dasarnya tidak dapat dibatalkan, kecualimemenuhi kondisi:

1. Kedua belah pihak setuju untuk menghentikannya, atau

2. Akad batal demi hukum karena timbul kondisi hukum yang dapat menghalangi pelaksanaan atau penyelesaian akad.

H. ISI KONTRAK ISTISHNA’

CONTOH SURAT PERJANJIAN

SEWA – MENYEWA RUMAH TOKO (RUKO)

Yang bertanda tangan di bawah ini:

1. Nama : Muhammad Idris

Umur : 23 th

Pekerjaan : Wiraswasta

Alamat : Jalan Ahmad Yani Barat

Nomer KTP / SIM : 3504016207930009

Telepon : 082 345 678 001

Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA

2. Nama : Nur Aini

Umur : 21 th

Pekerjaan : Penyanyi

Alamat : Jalan Panglima Sudirman

Nomer KTP / SIM : 3754016207930049

Telepon : 087 745 678 021

Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut +

PIHAK PERTAMA telah setuju untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA tanah berikut bangunan berupa rumah toko (ruko) berlantai [( 2 ) ( dua )] yang berdiri di atasnya yang terletak di ( Jalan Kh.Wakhid Hasyim ) dengan luas tanah [( 600 ) ( enam ratus)] meter persegi dengan sertifikat hak milik Nomer ( 2.341.678.0045 ), gambar situasi Nomer ( 456.987 ) tanggal ( 22 oktober 2013 ).

Selanjutnya kedua belah pihak telah bersepakat untuk mengadakan perjanjian yang tertulis dalam 15 (lima belas) pasal, sebagai berikut:

Pasal Pertama

Perjanjian antar kedua belah pihak ini berlaku sah untuk jangka waktu [( ------ ) ( ---jumlah dalam huruf --- )] tahun, terhitung sejak tanggal ------ tanggal, bulan, dan tahun ------ ) sampai dengan ( ------ tanggal, bulan, dan tahun ------ ) dimana PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk menentukan harga kontrak atas ruko berikut tanah pekarangannya tersebut di atas dengan nilai harga [(Rp. ------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] untuk jangka waktu [( ------ ) ( --- jumlah dalam huruf --- )] tahun.

Pasal Dua

PIHAK KEDUA telah memberikan uang muka atau DP (Down Payment) sebagai tanda jadi sewa sebesar [(------ ) % ( --- jumlah dalam huruf ---)] persen atau sejumlah [(Rp. ------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] pada hari ( ------------ ) tanggal ( --- tanggal, bulan, dan tahun --- ) dan sisa pembayaran sejumlah [(Rp. ------------,00) (------ jumlah uang dalam huruf ------ )] akan dibayarkan pada waktu penandatanganan Surat Perjanjian ini.

Pasal Tiga

1. PIHAK PERTAMA selaku pemilik sah bangunan ruko berikut pekarangannya di ( --- alamat lengkap ruko --- ) menjamin bahwa tanah dan bangunan ruko berikut semua fasilitas yang terdapat di dalamnya adalah hak milik sahnya dan bebas dari semua tuntutan hukum dan persoalan-persoalan yang dapat mengganggu PIHAK KEDUA atas pemakaiannya dalam jangka waktu berlakunya surat perjanjian ini.

2. Semua kerugian yang timbul akibat kelalaian PIHAK PERTAMA dalam memenuhi kewajibannya tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

Pasal Empat

Sebelum jangka waktu kontrak seperti yang tertulis pada pasal satu Surat Perjanjian ini berakhir, PIHAK PERTAMA tidak dibenarkan meminta PIHAK KEDUA untuk mengakhiri jangka waktu kontrak dan menyerahkan kembali rumah tersebut kepada PIHAK PERTAMA kecuali telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Pasal Lima

Selama waktu waktu berlakunya Surat Perjanjian ini, PIHAK KEDUA sama sekali tidak dibenarkan untuk mengalihkan hak atau mengontrakkan kembali kepadaPIHAK KETIGA dengan dalih atau alasan apa pun juga tanpa ijin dan persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA.

Pasal Enam

1. PIHAK PERTAMA bertanggung jawab seluruhnya akibat dari kerusakan maupun kerugian yang disebabkan oleh kesalahan struktur dari bangunan ruko tersebut.

Yang dimaksudkan dengan struktur adalah sistim konstruksi bangunan yang menunjang berdirinya bangunan, seperti: pondasi, balok, kolom, lantai, dan dinding.

2. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan mengubah struktur dan instalasi dari unit ruko tersebut tanpa ijin dan persetujuan dari PIHAK PERTAMA.

3. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas kerusakan struktur sebagai akibat pemakaian.

4. PIHAK KEDUA tidak bertanggung jawab atau dibebaskan dari segala ganti rugi atau tuntutan dari PIHAK PERTAMA yang terjadi akibat kerusakan pada bangunan ruko yang diakibatkan oleh force majeure.

Yang dimaksud dengan Force majeure adalah hal-hal yang disebabkan oleh faktor extern yang tidak dapat diatasi maupun dihindari, seperti: banjir, gempa bumi, tanah longsor, petir, angin topan, kebakaran, huru-hara, kerusuhan, pemberontakan, dan perang.

Pasal Tujuh

Dalam perjanjian sewa-menyewa ini sudah termasuk hak bagi PIHAK KEDUAuntuk menggunakan semua fasilitas yang telah terpasang sebelumnya pada bangunan ruko yang disewa.

Fasilitas-fasilitas tersebut adalah:

1. Listrik,

2. Saluran nomor telepon,

3. Saluran air dari PDAM.

Pasal Delapan

PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas berlakunya peraturan-peraturan Pemerintah yang menyangkut perihal pelaksanaan perjanjian ini, misalnya: Pajak-pajak, Iuran Retribusi Daerah (IREDA), dan lain-lainnya.

Pasal Sembilan

PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menjaga keamanan, ketertiban dan ketenteraman lingkungan.

Pasal Sepuluh

Setelah berakhir jangka waktu kontrak sesuai dengan pasal satu Surat Perjanjian ini,PIHAK KEDUA diharuskan segera mengosongkan rumah dan menyerahkannya kembali kepada PIHAK PERTAMA serta telah memenuhi kewajibannya sesuai dengan pasal tujuh dan delapan dari Surat Perjanjian ini.

Pasal Sebelas

Apabila PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bermaksud melanjutkan perjanjian kontrak, maka masing-masing pihak harus memberitahukan terlebih dahulu minimal [( ------ ) ( --- jumlah dalam huruf --- )] bulan sebelum jangka waktu kontrak berakhir.

Pasal Dua Belas

PIHAK KEDUA mendapat prioritas pertama dari PIHAK PERTAMA untuk memperpanjang masa penyewaan berikutnya sebelum PIHAK PERTAMAmenawarkan kepada calon-calon penyewa lainnya.

Pasal tiga Belas

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bersepakat untuk menempuh jalan musyawarah dan mufakat untuk menyelesaikan hal-hal atau perselisihan yang mungkin timbul sehubungan dengan Surat Perjanjian ini. Apabila jalan musyawarah dianggap tidak berhasil untuk mendapatkan penyelesaian yang melegakan kedua belah pihak, kedua belah pihak bersepakat untuk menempuh upaya hukum dengan memilih domisili pada ( ------ Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri ------ ).

Pasal Empat Belas

Surat Perjanjian ini dibuat oleh kedua belah pihak dengan dasar akal sehat dan pikiran sehat tanpa adanya paksaan maupun tekanan dari pihak-pihak manapun.

Pasal Lima Belas

Surat Perjanjian ini ditandatangani di ( --- tempat --- ) pada hari ( --------------- ) ( ---tanggal, bulan, dan tahun ---- ) dan berlaku mulai tanggal tersebut sampai dengan tanggal ( --- tanggal, bulan, dan tahun ---- ).

( --- tempat, tanggal, bulan, dan tahun ---)

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

[ ------------------------- ] [ ------------------------ ]

SAKSI-SAKSI:

[ --------------------------- ] [ --------------------------- ]

I. KONSEKUENSI AKAD ISTISHNA'

Imam Abu Hanifah dan kebanyakan pengikutnya menggolongkan akad istishna' ke dalam jenis akad yang tidak mengikat. Dengan demikian, sebelum barang diserahkan keduanya berhak untuk mengundurkan diri akad istishna'; produsen berhak menjual barang hasil produksinya kepada orang lain, sebagaimana pemesan berhak untuk membatalkan pesanannya.

Sedangkan Abu Yusuf murid Abu Hanifah, memilih untuk berbeda pendapat dengan gurunya. Beliau menganggap akad istishna' sebagai salah satu akad yang mengikat. Dengan demikian, bila telah jatuh tempo penyerahan barang, dan produsen berhasil membuatkan barang sesuai dengna pesanan, maka tidak ada hak bagi pemesan untuk mengundurkan diri dari pesanannya. Sebagaimana produsen tidak berhak untukmenjual hasil produksinya kepada orang lain. (Fathul Qadir oleh Ibnul Humamm 7/116-117 & Al Bahru Ar Raa'iq oleh Ibnu Nujaim 6//186).

Menurut hemat saya, pendapat Abu Yusuf inilah yang lebih kuat, karena kedua belah pihak telah terikat janji dengan saudaranya. Bila demikian, maka keduanya berkewajiban untuk memenuhi perjanjiannya. Rasulullah shallallahu 'alaihi wa sallam bersabda:

"Kaum muslimin senantiasa memenuhi persyaratan mereka." (Riwayat Abu Dawud, Al Hakim, Al Baihaqy dan dinyatakan sebagai hadits shahih oleh Al Albany)

J. ISTISHNA’ PARAREL

Dalam sebuah kontrak bai’ al-istishna’, bisa saja pembeli mengizinkan pembuat menggunakan subkontrakator untuk melaksanakan kontrak tersebut. Dengan demikian, pembuat dapat membuat kontrak istishna’ kedua untuk memenuhi kewajibannya kepada kontrak pertama. Kontrak baru ini di kenal sebagai istishna’ pararel. Istishna’ pararel dapat di lakukan dengan syarat:(a) akad kedua antara bank dan subkontraktor terpisah dari akad pertama antara bank dan pembeli akhir dan (b) akad kedua di lakukan setelah akad pertama sah. Ada beberapa konsekuensi saat bank Islam menggunakan kontrak pararel. Diantaranya sebagai berikut.

Bank Islam sebagai pembuat kontrak pertama tetap merupakan satu-satunya pihak yang bertanggung jawab terhadap pelaksaaan kewajibannya. Istishna’ pararel atau subkontrak untuk sementara harus di anggap tidak ada. Dengan demikian sebagai shani’ pada kontrak pertama, bank tetap bertanggung jawab atas setiap kesalahan, kelalaian atau pelanggaran kontrak yang berasal dari kontrak pararel.
Penerima subkontrak pembuatan pada istishna’ pararel bertanggung jawab terhadap Bank Islam sebagai pemesan. Dia tidak mempunyai hubungan hukum secara langsung dengan nasabah pada kontrak pertama akad. Bai’ al-istishna’ kedua merupakan kontrak pararel, tetapi bukan merupakan bagian atau syarat untuk kontrak pertama. Dengan demikian kedua kontraktersebut tidak memunyai kaitan hukum samasekali.
Bank sebagai shani’ atau pihak yang siap untuk membuat atau mengadakan barang, bertanggungjawab kepada nasabah atas pelaksanaan subkontraktor dan jaminan yang timbul darinya. Kewjiban inilah yang membenarkankeabsahan istishna’ pararel, juga menjadi dasar bahwa bank boleh memungut keuntungan kalau ada.

K. PERBEDAAN ANTARA SALAM DAN ISTISHNA’

Menurut jumhur fuqaha, jual beli istisna’ itu sama dengan salam, yakni jual beli sesuatu yang belum ada pada saat akad berlangsung (bay’ al-ma’dum). Menurut fuqaha Hanafiah, ada dua perbedaan penting antara salam dengan istisna’, yaitu :

Cara pembayaran dalam salam harus di lakukan pada saat akad berlangsung, sedangkan dalam istisna’ dapat di lakukan pada saat akad berlangsung, bisa di angsur atau bisa di kemudian hari.
salam mengikat para pihak yang mengadakan akad sejak semula, sedangkan istisna’ menjadi pengikat untuk melindungi produsen sehingga tidak di tinggalkan begitu saja oleh konsumen yang tidak bertanggungjawab.

Tim Pengembangan Perbankan Syariah Insitut Bankir Indonesia mendefinisikan istisna’ sebagai akad antara pemesan dengan pembuat barang untuk suatu pekerjaan tertentu dalam tanggungan atau jual beli suatu barang yang baru akan di buat oleh pembuat barang. Dalam istisna’, bahan baku dan pekerjaan penggarapannya menjadi kewajiban pembuat barang. Jika bahan baku di sediakan oleh pemesan, maka akad tersebut berubah menjadi ijarah.

L. APLIKASI ISTISHNA’ DI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH (LKS)

Untuk memenuhi kebutuhan hidupnya, manusia selalu berinteraksi dengan sesamanya untuk mengadakan berbagai transaksi ekonomi, salah satunya adalah jual beli yang melibatkan dua pelaku, yaitu penjual dan pembeli. Biasanya penjual adalah produsen , sedangkan pembeli adalah konsumen konsumen.

Pada kenyataannya, konsumen kadang memerlukan barang yang belum di hasilkan sehingga konsumen melakukan transaksi jual beli dengan produsen dengan cara pesanan. Di dalam perbankan syariah, jual beli Istishna’ lazim di tetapkan pada bidang konstruksi dan manufaktur.

Contoh Kasus

CV. Selayang Pandang yang bergerak dalam bidang pembuatan dan penjualan sepatu memperoleh order untuk memebuat sepatu anak sekolah SMU senilai RP. 60.000.000,-.dan mengajukan permodalan kepada Bank Syariah Plaju. Harga perpasang sepatu yang di ajukan adalah Rp.85.000,- dan pembayarannya di angsur selama tiga bulan. Harga perpasang sepatu di pasaran sekitar rp. 90.000,-. Dalam hal ini Bank Syariah Plaju tidak tahu berapa biaya pokok produksi. CV.Selayang Pandang hanya memberikan keuntungan Rp. 5.000,- perpasang atau keuntungan keseluruhan adalah RP. 3.529.412,-yang diperoleh dari hitungan Rp. 60.000.000/Rp. 85.000xRp. 5.000 = rp. 3.529.412.

Bank Syariah Plaju dapat menawar harga yang diajukan oleh CV. Selayang Pandang dengan harga yang lebuh murah, sehingga dapat di jual kepada masyarakat dengan harga yang lebih murah pula. Katakanlah misalnya Bank Syariah Plaju menawar harga Rp. 86.000,-per pasang, sehingga masih untung Rp. 4.000,- perpasang dengan keuntungan keseluruhan adalah:

Rp. 60.000.000/Rp. 86.000xRp. 4.000 = Rp. 2.790.697

M. TABEL PERBEDAAN ISTISHNA DENGAN SALAM

SUBJEK	SALAM	ISTISHNA	ATURAN & KETERANGAN
Pokok Kontrak	Muslam Fiih	Mashnu’	Barang Di Tangguhkan Dengan Spesifikasi
Harga	Dibayar Saat Kontrak	Bisa Saat Kontrak, Bias Di Angsur, Bias Di Kemudian Hari	Cara Penyelesaian Pembayaran Merupakan Perbedaan Utama Antara Salam Dan Istishna
Sifat Kontrak	Mengikat Secara Asli	Mengikat Secara Ikutan	Salam Mengikat Semua Pihak Sejak Semula, Sedangkan Istishna Menjadi Pengikat Untuk Melindungi Produsen Sehingga Tidak Ditinggalkan Begitu Saja Oleh Konsumen Secara Tidak Bertanggung Jawab
Kontrak Pararel	Salam Pararel	Istishna’ Pararel	Baik Salam Pararel Maupun Istishna Pararel Sah Asalkan Kedua Kontrak Secara Hokum Terpisah

N. JENIS-JENIS PEMBIAYAAN ISTISHNA

1) BNI iB kelayakan usaha.

2) BNI iB usaha kecil.

3) BNI iB wirausaha.

4) BNI iB griya indent.

O. PEMBINAAN DAN PENGAWASAN PEMBIAYAAN ISTISHNA

1. Maksimum Pembiayaan

Maksimum pembiayaan sebesar 80% dari harga barang dan self fnancing disesuaikan dengan jenis pembiayaan masing-masing.

2. Jangka Waktu

1) Jangka waktu pembiayaan harus dibedakan antara jangka waktu pada saat masa pembuatan atau pemesanan atau pembangunan dengan jangka waktu pada saat penyerahan barangsampai dengan jangka waktu berakhirnya akad yang disesuaikan dengan jenis pembiayaan masing-masing.

2) Jangka waktu masa pembuatan atau pemesanan atau pembangunan disesuaikan dengan kondisi atau jenis barang yang dipesan yaitu maksimal 2 tahun. Namun untuk BNI griya indent maksimal 1 tahun.

3. Penetapan Angsuran

Penetapan angsuran pembiayaan istishna ditentukan oleh jangka waktu dan margin saat pembuatan atau pemesanan atau pembangunan serta nilai tunai dan margin saat penyerahan barang serta jangka waktu pada saat penyerahan barang sampai dengan jangka waktu berakhirnya akad istishna.

Contoh:

Developer membangun rumah senila Rp. 500.000.000,- sesuai dengan pesanan dan spesifikasi teknis khusus. Nasabah tidak mempunyai kemampuan membayar sekaligus, namun nasabah sanggup membayar uang muka sebesar 20% dan sisanya secara angsuran sampai jangka waktu 10 tahun depan. Dengan tarif istishna 9% flat pertahun. Untuk membangun rumah diperlukan waktu 12 bulan. Maka:

Harga rumah Rp. 500.000.000,-

Uang muka Rp. 100.000.000,-

Pembiayaan yang diajukan Rp. 400.000.000,-

Margin selama masa pembuatan-

berdasarkan perhitungan manual anuitas Rp. 56.787.067,-

nilai tunai saat penyerahan Rp. 456.787.067,-

nilai akad 10 tahun

(9% x 10 thn x 400.000.000) Rp. 760.000.000,-

Angsuran nasabah bulan ke-1 sampai ke-12 Rp. 6.333.333,-

Angsuran nasabah bulan ke-13 samapi ke-120 Rp. 6.333.333,-

4. Margin Dan Pengakuan Pendapatan

Mengacu kepada tarif margin minimum flat yang diterbitkan KKAS sesuai jenis pembiayaan masing-masing dan tidak dapat berubah selama jangka waktu akad dengan metode pengakuan pendapatan berdasarkan margin efektif anuitas.

Contoh perhitungan margin

Data

1	Pokok	400.000.000	Rp
2	Jangka waktu	120	Bulan
3	Margin flat	9%	Pa
4	Margin efektif	14,5079%	Pa (ctm table konversi)

5. Agunan Pembiayaan

Mengacu kepada ketentuan jenis pembiayaan masing-masing barang yang di pesan nasabah sebagai agunan pokok, namun apabila diperlukan dengan pertimbangan resiko selama masa pembangunan, nilai agunan harus mengcover fasilitas yang dicairkan. Dan apabila tidak mencukupi bank bank dapat meminta tambahan agunan. Pengikatan agunan agar berpedoman kepada buku pedoman pembiayaan kecil syariah.

6. Asuransi

Asuransi kerugian pada pembiayaan produktif ditutup asuransi kerugian pada perusahaan asuransi syariah yang ditunjuk dan masuk dalam perusahaan rekanan BNI yang dikelola oleh DRK dengan beban nasabah mengacu kepada ketentuan yang berlaku pada masing-masing jenis pembiayaan.

Untuk pembiyaan konsumtif nasabah ditutup asuransi jiwa pada perusahaan asuransi yang ditunjuk dan masuk dalam daftar perusahaan rekanan BNI yang dikelola oleh DRK dan premi menjadi beban nasabah.

Pelunasan Sebelum Jatuh Tempo (PSJT)

Apabila nasabah akan melunaskan pembiayaan sebelum jatuh tempo maka perhitungan total kewajiban yang harus dibayar nasabah mengacu kepada ketentuan mengenai PPTM dan tidak diperjanjikan di dalam akad.

Lain-Lain

Kebajikan pembiayaan yang ada mengacu kepada ketentuan jenis pembiayaan masing-masing.